La dificultad para acceder a una hipoteca y la actual situación económica y laboral hacen que muchas personas que tenían pensado comprar un inmueble, no puedan permitírselo y finalmente tengan que alquilar. Pero ¿qué hay de la opción de alquilar con opción a compra? Porque es una de lasopciones cada vez más populares.
¿En qué consiste?
El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. Esta modalidad permite al inquilino vivir de alquiler en la vivienda por un tiempo determinado. Finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado y del que se descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.
¿Cómo debe ser este contrato?
El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Para que este sea vigente y según el Tribunal Supremo, es obligatorio queaparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Esto significa que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la residencia en el momento de firmar el contrato, además de la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta de arrendamiento en caso de que, finalmente, se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.
Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra. En este sentido, estos son los datos que debería incluir tanto en el contrato de alquiler como en el de compraventa:
Contrato de alquiler
- Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda
- Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
- Cantidad de la renta mensual del alquiler
- Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma
Contrato de la opción a compra
- La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.
- Precio de venta de la vivienda.
- Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta.
- Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra.
Características básicas
- Un contrato de alquiler con opción a compra solo vincula al vendedor.El comprador no está obligado a comprar.
- Esta concesión del derecho de compra puede ser gratuita o tener un precio, y además deben quedar fijadas todas las condiciones de la compraventa.
- El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.
- El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
- El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos.
¿En qué beneficia al inquilino y al propietario tener el piso en alquiler con opción a compra?
Puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra y para el arrendador porque, mientras el inquilinono compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.
¿Es más caro un alquiler con derecho a compra?
Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, lo que sí implica esun mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, aunque no es imprescindible fijar una prima inicial, es recomendable para que el propietario se asegure del interés del inquilino. Y en estecaso, con la prima, y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perdería la totalidad de esta. También si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses.
Por eso mismo, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito.
¿Puede variar el precio del alquiler en un contrato de este tipo?
El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige.
¿Qué pasa si al final no se formaliza la compra?
Sila compra finalmente no se hace, el arrendamiento seguirá vigente según lo que se haya acordado “porque son contratos distintos”. Y aunque el vendedor queda desvinculado y puede disponer del bien, seguirá con la limitación de lo que marqueese contrato de arrendamiento.
¡Nos leemos en el siguiente post! Si tienes cualquier duda, consúltanos, en Inmobiliaria Ferrol 22 estaremos encantados de ayudarte.