Probablemente, negociar el precio de compraventa de una casa es una de las fases más difíciles de todo el proceso, sobre todo teniendo en cuenta el estado actual del mercado inmobiliario. Si juegas bien tus cartas puedes llegar a obtener una rebaja de la vivienda bastante importante, por eso hoy queremos ayudarte a conseguirlo.
No hay secretos sobre cuál es la regla definitiva para buscar piso, pero sí que es cierto, que lo principal es fijarse un presupuesto. Puede sonar a obviedad pero es muy común iniciar la búsqueda sin un límite económico. Los tres errores más comunes son los siguientes:
- Establecer ese presupuesto sin hablar primero con el banco sobre la posible concesión de la hipoteca.
- Visitar la entidad bancaria y tener un préstamo asegurado sin hacer cuentas en privado para saber si esa hipoteca concedida supondrá un ahogo durante los próximos años.
- No estudiar el mercado y desconocer que muchos precios se negocian dejando fuera de la búsqueda pisos que aparentemente no encajan con el presupuesto inicial.
Subsanar los dos primeros errores no es difícil. Es cuestión de visitar al banco y pensar las cosas de forma clara con los pies en el suelo. El hecho de que te concedan una hipoteca para la compraventa de una vivienda no significa que puedas permitírtelo. Según la opinión de los expertos inmobiliarios la cuota mensual destinada a pagar una hipoteca (u otras deudas) no debe absorber más del 35% o 40% de los ingresos netos mensuales de un hogar, de manera que se disponga del 60% restante para otros gastos esenciales como comida, facturas, etc.
Ahora bien, con las cuentas claras toca estudiar el mercado. Compara los inmuebles con características similares, observa el estudio de habitabilidad de la vivienda, estudia las ofertas disponibles por la zona… Cuanta más información obtengas mejor, más facilidad tendrás para negociar.
Por tanto, debes saber que el margen de negociación será el que determine el precio final de la vivienda. La pregunta del millón es ¿de cuánto es ese margen? Por desgracia, no existe una respuesta clara, aunque sí diversas opiniones. Según un estudio de Idealista el margen de negociación en el interior se reduce al 4%:
“Al hacer una comparativa rápida con aquellos municipios de más de 25.000 habitantes del interior, se aprecia que el margen de negociación frente a las localidades de costa es casi tres veces menor, de apenas un 4%. Algunas capitales de provincia de interior son los municipios donde se podría conseguir un mayor margen de negociación, por la diferencia entre precios entre el ‘asking price’ y el valor de la tasación”.
Ante esta disparidad, nada asegura un margen de negociación fijo. No obstante, cada maestro tiene su librillo y lo que sí que podemos hacer es tener en cuenta los siguientes consejos para saber cómo proceder a la hora de hacer una oferta para nuestro piso soñado.
- Hacer un estudio previo de mercado. Como decíamos antes, este punto es de los más importantes a la hora de realizar cualquier negociación sobre el precio de un inmueble. Una vez elegido el piso, hay que hacer un análisis sobre el precio medio de la zona, comparando pisos de iguales características y factores como la orientación, el tiempo que lleva en el mercado, si tiene garaje, etc. Se trata de ver si en la misma localización hay inmuebles similares por un precio más bajo, ya que esto no será muy útil a la hora de conseguir una rebaja.
- Saber del vendedor. La negociación de viviendas de segunda mano depende de las necesidades del vendedor, por lo que el factor psicológico influye directamente sobre la venta del inmueble. Los motivos de venta del propietario pueden ayudarnos a presionar el precio a la baja. Cuando urge vender suele ser más factible lograr esa rebaja en el precio.
- Tener el dinero sobre la mesa. Disponer del dinero al contado es un gran aliciente para muchos propietarios que, ante tal perspectiva, prefieren rebajar el precio del inmueble pero asegurarse su venta. Así que si tienes la posibilidad de disponer del dinero cuando realices la oferta mejor que mejor.
- Ofrece una contraoferta razonable. “Evite tensar demasiado la cuerda o se romperá”. La sabiduría popular ofrece esta lección aplicable a la negociación inmobiliaria. Nunca debes jugar excesivamente a la baja si no quieres ofender al vendedor que incluso podría renunciar a la venta. En caso de que intermedie una agencia en la compra lo normal es consultarla y si es posible, además, saber también qué ofertas han sido ya rechazadas.
- Evita mostrar demasiado interés. Está bien que muestres tu interés, pero evita que el vendedor crea que estés dispuesto a hacer cualquier cosa para conseguir la propiedad. Es recomendable que dispongas de un plan B durante la negociación, y si el vendedor lo sabe mejor, ya que la negociación puede tomar otro camino si el vendedor te nota desesperado obteniendo él todo el poder de decisión.
- Establece límites de tiempo. La práctica demuestra que las negociaciones cortas son las más provechosas. Debes indicar al vendedor un plazo máximo para aceptar la contraoferta, más allá del cual se renuncia a la compra. Un plazo más corto indica al vendedor una sensación de ansiedad por comprar, contraproducente para la negociación. Un plazo más amplio, por otro lado, ofrece demasiado tiempo al vendedor y, al hacer sus cálculos, puede encontrar inconveniente la contraoferta (o recibir una oferta mejor que la tuya).
En cualquier caso, es muy importante negociar con cabeza y de forma tranquila, sin exigencias. Como hemos visto, es muy difícil tener un margen de negociación claro puesto que en cada inmueble y situación puede variar. Por eso, si tienes dudas, ponte en contacto con nosotros.
Esperamos haberte sido de utilidad y si tienes alguna duda ¡Consúltanos! en Inmobiliaria Ferrol estaremos encantados de ayudarte.
¡Nos leemos en el siguiente post!