Si estas pensando en comprarte una casa de obra nueva debes saber que, además de la hipoteca, hay más gastos que tendrás que considerar para formalizar la operación y convertirte en dueño de la propiedad.
Por este motivo, se recomienda tener un ahorro de entre un 10% y un 12%, según la comunidad autónoma, del total del precio de la vivienda, ya que hay una serie de gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa que deberás pagar sí o sí como: tasación de la casa, notario, registro, impuestos, etc.
Tras la Reforma de la Ley Hipotecaria de 2019, algunos de estos gastos van ligados a la entidad bancaria y otros muchos a cargo del particular interesado en la compraventa.
Gastos de la compraventa
Registro de la Propiedad
Para que una vivienda sea a todos los efectos perteneciente al comprador primero se deberá inscribir en el Registro de la Propiedad. Los honorarios están fijados por normativa y dependen de forma directa del precio del inmueble, pero podemos orientarnos por un rango de precios que oscilan entre el 0,15% y el 0,2% del valor de la compra.
La Notaría
Los gastos de la notaría hay que pagarlos siempre, tanto si se trata de una vivienda nueva como de segunda mano. Los honorarios de los notarios, llamados aranceles, están regulados por el Estado, concretamente por el Real Decreto 1426/89, y todos cobran lo mismo por idénticos servicios. Pueden variar por aspectos como el precio de la propiedad, número de titulares, extensión de la escritura, etc. Pero podemos decir que suele estar en el 0,2% y el 0,3% del valor de la compra.
Impuestos vinculados a la compraventa
IVA
El IVA es el impuesto más importante en cuanto a los gastos e impuestos en la compra de una vivienda nueva, mientras que en las de segunda mano hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
El IVA en 2021 asciende al 10% del valor escriturado en el caso de viviendas libres, y del 4% para viviendas protegidas, aunque esto varía en función de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Además del IVA, hay que tener en cuenta un segundo impuesto: el IAJD. Este Impuesto lo paga el comprador y se paga cada vez que se suscribe un documento notarial con cuantía económica y posibilidad de ser inscrito en el Registro.
Se liquida con el modelo 600 de autoliquidación y su gestión depende de cada comunidad autónoma.
Tasación
Asimismo, si la vivienda va a ser adquirida mediante un préstamo hipotecario debemos tener en cuenta algunos gastos adicionales como el de tasación.
La tasación es una especie de informe que sirve a las entidades bancarias para conocer el valor de la vivienda sobre la cual van a conceder el préstamo.
En el caso de obra nueva, estos gastos pueden estar asumidos por la promotora si ésta ya tiene la hipoteca incluida y el interesado se subroga en dicha hipoteca.
La tasación tiene una vigencia de seis meses desde la fecha de emisión, y en 2021, según la entidad que realice la misma, el tipo de inmueble y la valoración puede suponer un coste entre 250 y 600 euros. El resto de los gastos, desde que entro en vigor la nueva Ley Hipotecaria en 2019, son asumidos por la entidad bancaria: notaría, registro y AJD.
Plusvalía Municipal
En principio, la obligación de abonar la plusvalía de un inmueble en una compraventa recae siempre sobre el vendedor, que es el sujeto pasivo del IIVTNU. Sin embargo, puede llegar a corresponder al comprador cuando ambas partes acuerdan que sea el comprador quien abone el impuesto.
Gasto opcional: la gestoría
Al realizar la compraventa de una vivienda, el único gasto que podemos considerar opcional es la gestoría. Esta es una entidad que se puede contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar otra serie de gestiones con documentos.
En este caso, al ser profesionales libres, no existen tarifas exactas, aunque su coste suele rondar los 300 euros y normalmente se contratan solo cuando se opta por una hipoteca para adquirir el inmueble.
Declaración de obra nueva y división horizontal
Ya para terminar, no podemos olvidarnos de dos trámites más en el caso de viviendas de obra nueva:
- La declaración de obra nueva es un documento que constata la inexistencia anterior de dicha edificación actual en la cual no había más que terreno. Este trámite debe hacerse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Asimismo, esta declaración está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), donde el tipo impositivo varia entre el 0,5% y el 1,5% del valor del coste de la obra nueva.
- La división horizontal es el acto de separación de un inmueble en varias unidades registrales independientes que pueden ser vendidos aparte. Por ejemplo: pisos, locales o garajes. De igual forma, la declaración de división horizontal hay que tener en cuenta que tributa por el IAJD.
Esperamos haberte sido de ayuda, si tienes cualquier duda consúltanos. En Inmobiliaria Ferrol 22 estaremos encantados de poder ayudarte ¡Nos leemos en el siguiente post!