Cada vez son más las personas que se planteen alternativas a la hipoteca. Este es el motivo por el que se ha rescatado una fórmula alternativa que fue muy popular en la anterior crisis económica y que permitió realizar operaciones de compraventa de viviendas de forma exitosa, la compra aplazada de vivienda.

Aunque es cierto que el alquiler con opción a compra es también una opción muy popular y supone una buena opción independientemente de cuál sea el valor fiscal de un inmueble.

¿En qué consiste?

Una compraventa de  vivienda con pago aplazado es aquella en la que el vendedor y el comprador acuerdan el pago de la propiedad en una serie de plazos. Por tanto, es un tipo de operación en la que el comprador no necesita disponer previamente de la totalidad del precio de venta de la vivienda.

Al optar por esta forma de compraventa se puede entregar la posesión del inmueble al comprador para que pueda disfrutar de él, aunque todavía no haya hecho el pago íntegro del mismo o, por el contrario,  establecer un acuerdo entre ambas partes que permita que el vendedor retenga la propiedad hasta que se le haya abonado la totalidad del pago del precio.

En verdad, la compraventa de viviendas con pago aplazado no es habitual hoy en día. Sin embargo, es una opción factible a nivel legal, por lo que conviene conocer sus términos. Además, siempre puede ser una buena opción entre personas que tienen confianza, como pueden ser algunos familiares cercanos.

Posibles garantías en la firma de la compraventa

Al recurrir al pago aplazado entre particulares lo habitual es formalizarlo en un documento de carácter privado. En este se otorga la escritura pública de compraventa al comprador al tiempo que se liquida la totalidad de su precio.

Aunque, como esta fórmula no ofrece muchas garantías al comprador ya que, el inmueble podría ser objeto de embargo si el vendedor tiene deudas, lo ideal es realizar esta operación ante notario e inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad a favor del comprador.

Asimismo, las escrituras de compraventa con pago aplazado deben tener en cuenta el posible incumplimiento del pago por parte del comprador. De esta manera se ofrece al vendedor una mayor garantía de cara al cumplimiento del contrato.

De todos modos, lo más habitual en la compra aplazada de vivienda es prever una condición resolutoria expresa en el contrato. Esta condición permitiría al vendedor exigir el cumplimiento del pago o la resolución del contrato de acuerdo a lo previsto en los artículos 1124 y 1405 del Código Civil, que obligan a devolver la propiedad al vendedor en caso de resolver el contrato.

También existe la posibilidad de establecer un pacto con reserva de dominio que, como mencionamos anteriormente, es cuando el vendedor se reserva la propiedad hasta que el vendedor pague el inmueble completamente, aunque éste ya tuviera su posesión. Esta opción permite que el vendedor entregue al comprador la posesión del inmueble, pero no la propiedad, transmitiéndose esta automáticamente en el momento en el que se complete el pago establecido en el contrato.

Además, si se opta por el pacto de reserva de dominio es necesario que comprador y vendedor tengan en cuenta que no pueden transmitir el inmueble a un tercero mientras este pacto está vigente

Y, por último, otra posible opción es que el vendedor presente un aval, que sería una persona con cierta solvencia que firmaría el contrato de compraventa como fiador solidario. En ese caso, el vendedor podría dirigirse contra esta otra persona si el comprador no paga y no es posible embargarle.

¿Cómo se tributa?

Se tributa a la Administración Pública. Son tres los impuestos a los que está sujeta esta operación: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el impuesto de plusvalía municipal (IVTNU) por parte del vendedor, y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por parte del comprador.

Por parte del vendedor, dado que se trata de una transmisión, deberá tributar el IRPF como una ganancia o pérdida patrimonial. Y respecto al Impuesto de Plusvalía Municipal, es esencial que se haya entregado el bien. Este impuesto debe pagarse de forma inmediata una vez formalizada la transmisión del bien.

Por parte del comprador, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales deberá abonado en el día en el que se realice el acto o contrato.

Como veis, existen en el mercado distintas fórmulas y alternativas para la compra de vivienda. Pregúntanos si tienes cualquier duda. En Inmobiliaria Ferrol 22 estaremos encantados de poder resolverla.

¡Nos leemos en el siguiente post!