Durante la compraventa de un inmueble podemos tener la mala suerte de encontrarnos con algunos problemas relacionados con la vivienda, como: desperfectos, cargas económicas e incluso derramas pendientes en la comunidad de vecinos. Este último caso, es una fuente de potencial conflicto en una compraventa si no se ha resuelto adecuadamente en tiempo y forma. Por eso hoy vamos a ver qué es una derrama y sobre todo quién debe pagarla.
¿Qué es una derrama?
Una derrama podría definirse como un gasto extraordinario que se aprueba en una Comunidad de Propietarios con carácter recaudador. Algunos ejemplos podrían ser:
- Derramas para acometer obras de rehabilitación en mejora del edificio o zonas comunes.
- Gastos judiciales de reclamación a uno o varios vecinos por incumplimiento de sus obligaciones.
- Gastos de indemnización a un propietario afectado como consecuencia de un perjuicio realizado por la comunidad.
Para aprobar estos gastos extraordinarios o derramas debe haber una Junta de Propietarios antes, siempre de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Por naturaleza del acuerdo se pueden distinguir dos tipos de derramas:
- Derramas como provisión de tesorería o dotación para futuros compromisos de pago. Este tipo de derrama consiste en aprobar una cuota de comunidad extraordinaria periódica para generar un fondo suficiente de tesorería que permita afrontar un gasto todavía no cierto pero posible.
- Derramas distribuidas por propietario como resultado de la aprobación de un gasto cierto y concreto. Esta derrama consiste en distribuir el coste entre de un determinado presupuesto o compromiso de pago previamente aprobado.
¿Quién debe pagar la derrama en caso de compraventa de un inmueble? ¿Comprador o vendedor?
A la hora de enseñar un inmueble es obligación tanto del vendedor como del agente inmobiliario (si es que lo hay) de informar al comprador de todas las deudas pendientes.
El Art.9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor está obligado a facilitar dicha información: El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
Asimismo, el artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: «las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras».
La interpretación de este artículo tiene sentencias en diferentes sentidos, motivadas por las diferentes formas de recoger en las actas los acuerdos tomados. No obstante existe ya jurisprudencia al respecto en relación a que: el nacimiento de la obligación de pago de una derrama se produce a partir de lo acordado en Junta de Propietarios, donde se apruebe un gasto o presupuesto determinado y por tanto la cuota de cada uno de los propietarios. De tal forma que esa exigibilidad la marca el momento del nacimiento de la obligación de contribuir por parte de los propietarios, momento que se produce con el acuerdo de la Junta y que no depende de la forma de pago que se establezca.
Cuestión distinta es el caso en el que la derrama responda al tipo provisión de tesorería o dotación al fondo de reserva para futuros compromisos de pago no concretados. En este caso estamos ante una cuota periódica cuya exigibilidad será a quien sea propietario en el momento de la emisión del pago periódico.
¿Qué debemos tener en cuenta en el proceso de compraventa?
Como decíamos, las partes deben de anticipar expresamente esta circunstancia para determinar si se está al corriente de pago en gastos generales ordinarios, así como si existen o no derramas pendientes y de qué tipo. Además deben vigilar futuros acuerdos que puedan ser tomados en Junta desde la formalización del acuerdo de compraventa mediante documento privado hasta su elevación a público.
En este sentido hemos de tener en cuenta que en la LPH en su artículo 9.1. e) se establece lo siguiente: “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.” Aquí debemos tener en cuenta que la LPH no exige expresamente al secretario-administrador y al presidente que se detallen en el certificado las derramas aprobadas, sean del tipo que sean, por lo que le corresponde a las partes asegurar este particular con la suficiente antelación.
Por estos motivos, nuestra recomendación es que en el proceso de la compraventa de un inmueble, tanto el vendedor tenga en consideración las derramas a la hora de fijar el precio, como que el comprador se asegure también antes de cerrar el acuerdo de compra.
Por último, esperamos haberte sido de utilidad y si tienes alguna duda ¡Consúltanos! en Inmobiliaria Ferrol estaremos encantados de ayudarte.
¡Nos leemos en el siguiente post!