La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la encargada de regular todas las cuestiones relacionadas con el alquiler en España y, por tanto, la que determina cómo se debe incrementar el precio del arrendamiento de una vivienda. Si bien la LAU no especifica cuál debe ser el índice que se debe utilizar para actualizar una renta, si en el contrato de arrendamiento no se acuerda ninguno se usará el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). Sin embargo, el más utilizado, con diferencia, es el Índice de Precios al Consumo (IPC).
Durante 2022 las subidas han sido altas, una tendencia que comenzó a finales de 2021 y que se ha visto acelerada por la guerra. Y, en 2023, para evitar que esta gran subida del IPC afecte a los inquilinos el Gobierno ha decidido limitar temporalmente la subida del precio de los alquileres a un máximo del 2% desde abril y hasta finales de diciembre de 2023.
¿Qué es el IPC y cómo se calcula?
El IPC o Índice de Precios al Consumo es un indicador que mide el impacto del incremento de los precios de bienes de consumo de un país. Es decir, cuánto ha crecido un país a nivel económico; por lo tanto, si el IPC es positivo significa que los precios han subido, y si es negativo, que han bajado.
Lo calcula el Instituto Nacional de Estadística a partir de los precios de los productos más consumidos por los españoles, lo que se conoce como “la cesta de la compra”, y los compara con los precios de los meses anteriores.
¿Cómo se actualiza la renta de un alquiler en función del IPC?
En España el IPC también se suele utilizar para regular la subida de la renta del alquiler en algunos contratos aunque, como apuntábamos, no es obligatorio.
En el caso de que sí que se utilice el IPC para actualizar una renta, deberá hacerse cada vez que el contrato haya llegado a la anualidad, y aplicar el valor publicado dos meses antes. Si el valor de ese mes es positivo la renta incrementará, mientras que si es negativo, disminuirá. Es importante destacar que el incremento solo se debe hacer una vez al año.
Para actualizar una renta tendremos que consultar en la página web del INE el valor del IPC y aplicar la subida o la bajada en función del valor del IPC con dos meses de antelación al que el contrato cumple la anualidad, ya que el dato oficial suele publicarse el día 15 de cada mes. Una vez lo hayamos calculado, deberemos avisar al inquilino con un mes de antelación al día en el que toque pagar la nueva mensualidad.
¿Cómo será subida del alquiler según el contrato?
Según cuándo firmamos el contrato de alquiler o en qué fecha lo hicimos, la subida del alquiler podrá hacerse o no y en términos acordados:
- Contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo 2019. La renta se actualizará de conformidad al mecanismo expresamente acordado por las partes. En el supuesto de ausencia de pacto, no se aplicará revisión.
A partir de esta fecha, la normativa establece un sistema de control para la subida del precio de la renta, estableciendo un límite superior de actualización consistente, en que la subida producida como consecuencia de la revisión anual, sin perjuicio del mecanismo acordado entre las partes en el contrato suscrito, no podrá exceder, en ningún caso, el resultado de aplicar la tasa del IPC, evitando de este modo subidas que podrían considerarse abusivas.
- Contratos firmados a partir del 25 enero de 2019 al 5 marzo de 2019: La renta se actualizará de conformidad al mecanismo expresamente acordado por las partes. En el supuesto de ausencia de pacto, no se aplicará revisión.
- Contratos firmados desde el 19 diciembre de 2018 al 24 de enero 2019: La renta se actualizará de conformidad al mecanismo expresamente acordado por las partes. En el caso de ausencia de pacto no se aplicará revisión.
En el supuesto de contratos de “renta reducida” de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años, en el supuesto que el arrendador sea persona jurídica, sin perjuicio del mecanismo de revisión acordado, la actualización no podrá exceder del resultado de aplicar el IPC.
- Contratos firmados a partir del 1 abril de 2015 al 18 de diciembre 2018: La renta se actualizará de conformidad al mecanismo pactado expresamente por las partes. En el supuesto de ausencia de pacto, no se aplicará revisión.
- Contratos firmados desde el 6 de junio de 2013 al 31 marzo de 2015: La renta se actualizará de conformidad al mecanismo pactado expresamente por las partes. En el supuesto de ausencia de pacto, se aplicará el IPC.
- Contratos firmados antes del 6 de junio de 2013: La renta se actualizará, durante los cinco primeros años, de conformidad al IPC. A partir del sexto año, se aplica el mecanismo acordado por las partes y, en defecto de acuerdo, se seguirá aplicando el IPC.
Subida del alquiler con el IPC entre abril de 2022 y diciembre de 2023
Todos los contratos de alquiler vigentes que se actualicen entre el 1 de abril de 2022 y el 31 de diciembre de 2023 se desvincularán del IPC y se actualizarán de acuerdo con el límite impuesto por el Gobierno de un máximo del 2%.
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Feliz fin de semana