Hoy os contamos las condiciones tan particulares que contempla una compraventa con nuda propiedad ¿Sobre quién recae el pago de los impuestos y todos los gastos relativos a la vivienda?

La nuda propiedad habilita la opción de vender una casa y seguir viviendo en ella de por vida. Aunque es cierto que se trata de una opción minoritaria en España, sí que se trata de una práctica habitual en otros países de la Unión Europea como, por ejemplo, en Francia o Bélgica. La venta de la nuda propiedad  permite a las personas de edad más avanzada obtener liquidez con la operación, manteniendo el usufructo del inmueble. Es decir, que la vivienda seguirá siendo su hogar mientras vivan. Por supuesto, el hecho de comprar una casa de la que no se puede disfrutar de forma inmediata, supone que el precio de adquisición se sitúe por debajo de lo que estipula el mercado.

¿Cuáles son sus ventajas? 

La mayor de las ventajas es su precio. El comprador es que consigue una vivienda muy por debajo del precio habitual, en concreto, puede llegar a ahorrarse entre un 20 y un 60%. Para el vendedor, la ventaja es que puede obtener un ingreso importante con la venta que le podría mejorar la calidad de vida como complemento de la jubilación.

En los últimos años, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en nuestro país se han llevado a cabo más de mil compraventas con nuda propiedad.

Por otra parte, otra de las ventajas es que en este tipo de compraventa las dos partes implicadas pueden negociar y pactar las condiciones. En ocasiones, el vendedor quiere recibir un único pago pero, en otras, sí que es posible acordar una renta vitalicia periódica.

En cuanto al usufructo del inmueble, éste se suele conceder cuando fallece el vendedor, aunque también existe la posibilidad de que nada tenga que ver con este hecho sino con un periodo de tiempo determinado.

Los vendedores suelen ser personas de más de 65 años, sin herederos, que ven esta operación como una forma de obtener unos ingresos extra.

Impuestos en la nuda propiedad

El IRPF. Con la venta de la nuda propiedad tanto el comprador como el vendedor tendrán que hacer frente a diferentes tributos.

Sin embargo, en este caso habrá varias excepciones a tener en cuenta. Si se trata de la residencia habitual del vendedor no tendrá que pagar este impuesto. La cosa cambia cuando hablamos de una segunda vivienda o si el vendedor, a pesar de tener más de 65 años, no cumple con todos los requisitos exigidos en la normativa. En estos últimos supuestos sí deberá tributar en su declaración de la renta.

Otra cuestión, serán las rentas vitalicias que el vendedor recibe en caso de no acordar un pago único. Las personas mayores de 70 años están exentas de tributar el 92% de los ingresos que perciban bajo este concepto. Si se acuerdan unas rentas temporales, que no vitalicias, la exención se situará entre el 75% y el 88%. El porcentaje final dependerá del plazo estipulado para el cobro.

Impuesto de Sucesiones

Cuando se produce este desdoblamiento de la propiedad plena, las dos partes deberán abonar el impuesto correspondiente al valor que reciben. Es decir, el valor porcentual dependerá directamente de la posesión donada o heredada. Se da, por ejemplo, cuando una persona fallece dejándoles el usufructo vitalicio al cónyuge y la nuda propiedad a los hijos.

En el caso del usufructo dependerá de si es temporal o vitalicio. En el primer caso, se aplicará un 2% por cada año pactado, mientras que en el segundo se tomará como referencia los 89 años como dato oficial de esperanza de vida. A modo de ejemplo, si el usufructo es vitalicio y el beneficiario tiene 68 años el porcentaje será del 21% (89-68). El 79% restante recaerá sobre el nudo propietario.

Por último, el importe final del impuesto de sucesiones dependerá de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble, ya que cada una cuenta con unas condiciones, deducciones o exenciones diferentes. Tampoco habrá que pagar lo mismo si se recibe una herencia que si se trata de una donación.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

En este caso, el comprador de la nuda propiedad tendrá que hacer frente al pago de este tributo (ITP) en dos momentos diferentes del procedimiento:

– Cuando se produce la adquisición de la vivienda en nuda propiedad.

-Y, finalmente, cuando se extingue el derecho de uso y disfrute del inmueble por parte del vendedor.

IBI

Por último, aunque siempre puede haber un acuerdo previamente pactado sobre el pago de los diferentes gastos relacionados con la propiedad, habitualmente el Impuesto de Bienes Inmuebles suele recaer sobre el vendedor.

¿Conclusión? La compraventa de una nuda propiedad puede ser beneficiosa para ambas partes siempre y cuando se llegue a un acuerdo beneficioso, lo primordial es que todos los implicados tengas claras las condiciones y se adapten a ellas.

¡Nos leemos en el siguiente post! Y si tienes cualquier duda, consúltanos. En Inmobiliaria Ferrol 22 estaremos encantados de resolverla.