Cuando una persona decide comprar una casa el camino es largo hasta que por fin se produce la entrega de llaves. Así que como compradores, una vez que encontramos la vivienda que mejor se ajusta a nuestras necesidades debemos empezar a pensar en otras gestiones como la tasación del piso, la negociación con el banco para la hipoteca si fuera necesario, etc.
Durante el tiempo que tardemos en realizar todas estas acciones, se debe reservar el derecho sobre la vivienda y para formalizar este pacto, lo más habitual es que nosotros como futuros propietarios entreguemos una señal económica a modo de garantía de reserva del inmueble y a la vez firmemos un contrato de arras.
Este tipo de documento tiene un carácter privado, es decir, que es firmado por las dos partes sin necesidad de la presencia de un notario. El contrato de arras debe reflejar la cantidad de dinero que ha entregado el comprador como señal y su incumplimiento podría incurrir en futuras consecuencias económicas. Además, en este precontrato también es necesario determinar otros puntos relacionados con el acuerdo alcanzado, tales como la forma de pago de la reserva, en qué porcentaje asumirá cada parte los gastos de la transacción, plazo máximo para realizar la venta real, etc.
El contrato de arras como garantía de la futura compraventa debe reflejar la vivienda concreta que será objeto de la transacción. Además, de recoger el precio total del inmueble y que la cantidad entregada como señal será deducida del importe total. Y en el caso de que intermedie una inmobiliaria, es recomendable que aparezcan sus honorarios, así como otros gastos si los hubiera.
Para hacernos una idea, lo más normal es que del precio inicial pactado por ambas partes, se establezca como importe de las arras entre el 5% o el 10% del precio total. Asimismo, en el caso de que el contrato de arras lo vaya a firmar una pareja o incluso varias personas que vayan a comprar la casa, será necesario que el contrato esté firmado por todas ellas.
Otro dato a tener en cuenta es que, un contrato de arras puede “caducar” (dicho de manera informal) por lo que hay que ser muy cauteloso con los tiempos. La fecha de validez del contrato será aquella que pacten comprador y vendedor al redactar el documento.
*¡Importante! Como el plazo plasmado en el contrato es un periodo máximo, conviene ser prevenido y dejar un buen margen de maniobra. No pasará nada si terminamos firmando antes de llegar a la fecha límite, sin embargo, podemos tener problemas si necesitamos solicitar una prórroga.
Tipos de contratos de arras
Por norma general, el periodo que se marca desde que se firma el contrato de arras hasta que se realiza la firma de la compraventa es de dos meses. Las consecuencias en caso de incumplir un contrato de estas características varían en función del tipo:
- Penales: Estas son las más habituales en el ámbito inmobiliario. Este tipo de arras plantea la opción de exigir el cumplimiento del contrato y de no ser así, si alguna de las partes incumple lo pactado en el contrato, deberá indemnizar a la otra por daños y perjuicios. Por ejemplo, en el caso del vendedor deberá devolver el doble de la cantidad de la reserva y si se trata del comprador, éste perderá el dinero abonado como señal.
- Confirmatorias: este tipo constituye una garantía fehaciente de que se celebrará el contrato de compraventa, donde no cabe el desistimiento por parte del comprador ni del vendedor.
- Penitenciales: un contrato de arras penitenciales permite a cualquiera de las partes desentenderse de lo pactado a cambio de compensar a la parte perjudicada. En este caso no es necesario probar los daños ocasionados sino que simplemente hay que hacer frente al perjuicio económico detallado en el contrato.
Aun así, tranquilo, sea el tipo que sea si es un contrato entre las parte que especifica todos los detalles, no tienes por qué inquietarte ya que estos documentos están diseñados para proteger los intereses de ambas partes además de simplificarlos. Sin embargo, es conveniente que antes de firmar cualquier tipo de contrato te pongas en manos de profesionales que puedan asesorarte en el proceso.
Esperamos haberte sido de ayuda y si tienes cualquier duda ¡Consúltanos! ¡Nos leemos en el próximo post!