En el post de hoy continuamos con la temática de la suspensión o aplazamiento de alquileres en referencia al estado de alarma generado por la crisis del COVID-19 en España, que también sirve para aquellos contratos que vayan a vencer en breve. Como es un tema que ha generado mucho interés en los últimos meses y sobre el que nos habéis preguntado muchos, en los siguiente párrafos queremos extenderos la información del anterior post con mayor detalle:
Para todos los contratos que finalicen próximamente (hasta 2 meses después del levantamiento del estado de alarma) existe una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
En los contratos que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del real decreto ley hasta transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses (durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones vigentes). Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.
MORATORIA DEL ALQUILER
- Para el pequeño inversor (menos de 10 inmuebles) es opcional. Para las empresas y grandes inversores es obligatorio.
- Prima cualquier acuerdo entre las partes.
- Las solicitudes por parte de los inquilinos al arrendador tienen de plazo hasta el 2 de mayo de 2020.
- Siempre se refiere al alquiler de la vivienda habitual.
- Sólo es aplicable para casos de vulnerabilidad económica sobrevenida por el COVID-19
- Para los cálculos económicos de la situación de vulnerabilidad se consideran los ingresos de todos los miembros de la unidad familiar, no sólo de los titulares del contrato de arrendamiento.
Existen dos supuestos según sea el arrendador:
- Empresas, entidades públicas de viviendas o un Gran Tenedor. APLICACIÓN AUTOMÁTICA
*Gran Tenedor es el titular de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o titular de inmuebles con superficie construida superior a 1.500 m2.
- Resto de propietarios. APLICACIÓN VOLUNTARIA
Si el arrendador se niega, el arrendatario tiene derecho a solicitar las ayudas correspondientes.
¿Quién lo puede pedir?
El titular del alquiler (obligado a pagarlo) que pase a situación de:
- ERTE
- Reducción de jornada por cuidado de mayores o menores.
- Sufra una pérdida sustancial de ingresos (empresarios y similares)
*Esta situación debe ocurrir en el mes anterior a la solicitud de la moratoria
¿Qué requisitos económicos ha de cumplir para poder solicitarlo?
Se computan los ingresos de la unidad familiar (titular + cónyuge no separado judicialmente o pareja de hecho inscrita + hijos que residan en la vivienda).
*La base para el cálculo es el IPREM (537,84 € en 2020). El IPREM es el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples se usa como referencia para la concesión de ayudas, subvenciones o el subsidio de desempleo.
Estos ingresos han de ser menos de:
- Con carácter general: 613,52 €/mes (3xIPREM)
Estos ingresos se incrementarán por varios motivos:
- Por cada hijo a cargo: se multiplica por 0,1.
(Ejemplos. Si tiene 1 hijo a cargo: 1.667,30 €/mes (3,1xIPREM). Si tiene 2 hijos a cargo: 1.721,09 €/mes (3,2xIPREM). Si tiene 3 hijos a cargo: 1774,87 €/mes (3,3xIPREM))
- Si la unidad familiar es monoparental cada hijo se multiplica por 0,15 en vez de 0,1.
(Ejemplos. Si tiene 1 hijo a cargo: 1.694,20 €/mes (3,15xIPREM). Si tiene 2 hijos a cargo: 1.741,87 €/mes (3,3xIPREM). Si tiene 3 hijos a cargo: 1855,55 €/mes (3,45xIPREM))
- Por cada persona mayor de 65 años se multiplica por 0,1.
*Hay más supuestos para casos de miembros con discapacidad.
El alquiler + los gastos de suministros básicos han de suponer el 35% o más de los ingresos computados.
Ejemplo: Si los ingresos de la unidad familiar computados suman 1.500 €/mes. El 35% son 525 €. Los gastos de alquiler + suministros básicos han de ser iguales o mayores de este importe.
Se consideran suministros básicos: agua, gas, electricidad, gasoil para calefacción, telecomunicaciones fijas y móviles, posibles contribuciones a la comunidad de propietarios.
Ninguno de los miembros de la unidad familiar ha de ser propietario o usufructuario de alguna vivienda en España.
¿Qué puede solicitar el inquilino?
El Real Decreto habla de solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.
ART.4.1. “La persona arrendataria…….. Podrá solicitar de la persona arrendadora…….. El aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes”
¿Qué tiene que hacer el ARRENDADOR OBLIGADO a aplicarla ante la solicitud del inquilino?
Lo primer es intentar llegar a un acuerdo. Si no se llega a un acuerdo el arrendador tiene que optar por una de las siguientes alternativas y comunicárselo expresamente al inquilino (en el plazo de 7 días hábiles):
- Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma o más tiempo si los efectos del COVID 19 siguen afectando su vulnerabilidad económica. Máximo de 4 meses.
- Moratoria de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma o más tiempo si los efectos del COVID 19 siguen afectando su vulnerabilidad económica. Máximo 4 meses. El arrendador lo cobrará, sin intereses, a través de las rentas posteriores en un plazo mínimo de 3 años.
Aquí el arrendatario puede solicitar las ayudas correspondientes para así levantar la moratoria.
¿Qué tiene que hacer el arrendador que NO esté obligado ante la solicitud del inquilino?
La única obligación que existe es la de comunicar al inquilino en el plazo máximo de 7 días laborales.
Se le comunicará la decisión tomada (condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas o la no aceptación)
Entendemos que la comunicación ha de ser escrita ya que es un paso previo a la solicitud de ayuda y seguramente le pidan el justificante al inquilino.
Esperamos haberte ayudado y si tienes cualquier duda ¡Consúltanos! En Inmobiliaria Ferrol 22 estaremos encantados de poder resolverla ¡Nos leemos en el próximo post!