Si todavía no has firmado un contrato de hipoteca, puede que este concepto de “provisión de fondos” te suene a chino. Si lo has hecho, igual te suene un poco más, pero hoy, de todos modos, te contamos qué significa y cuánto podría llegar a devolverte el banco
Seguramente, ya sepas que para comprar una vivienda con hipoteca necesitas contar con unos ahorros del 20% del valor del inmueble, ya que el banco te concederá solo un 80%. Sin embargo, a este 20% hay que sumarle otro 10% aproximadamente. Y te preguntarás ¿para qué? Pues para pagar los gastos que se generan de la compraventa del inmueble y la firma del préstamo. A continuación, te contamos más detalladamente cómo calcula el banco este importe y qué dicta la actual ley hipotecaria en relación a la provisión de fondos de hipoteca.
¿Qué es la provisión de fondos de hipoteca?
Se trata de una cantidad de dinero que el banco solicita por adelantado para hacer frente a los servicios que nos van a prestar. El banco, al concedernos una hipoteca, hará una estimación sobre cuáles son los gastos que debemos afrontar para finalizar la operación compraventa de la vivienda que, como hemos dicho, suele rondar el 10% del valor total de la vivienda hipotecada, porcentaje que deberemos tener ahorrado.
Por lo tanto, el banco que corresponda, en el momento de concederte la hipoteca, te solicitará que ingreses cierta cantidad en la cuenta para hacer frente a todos esos gastos que se generen con la compraventa y liquidar correctamente los costes iniciales de la operación.
¿De qué depende el importe de la provisión de fondos?
Pues depende de bastantes factores y estos pueden ir variando aunque tradicionalmente ha incluido los siguientes:
- La tasación de la vivienda. Es decir, la evaluación que un técnico especializado realiza para saber cuál es el valor de la misma. En el caso de que así se haya negociado con la entidad, la tasación será uno de los gastos a incluir en la provisión de fondos.
- Los gastos del crédito hipotecario. Incluyen los gastos de apertura de la hipoteca y las comisiones de la operación. Es interesante que, antes de firmar, tengas en cuenta a cuánto ascienden estos gastos para poder comparar correctamente con otras entidades.
- EL ITP o IVA. Si la vivienda que vas a comprar es de segunda mano, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que si es una construcción de obra nueva, el impuesto a pagar será el IVA.
- Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. Este trámite es necesario para el cambio de nombre y propiedad de la vivienda. El inmueble se escritura en torno a un 6 o 8% del valor de la propiedad.
- Los honorarios del notario. El notario se encarga de redactar el contrato de compraventa para que este cumpla con la ley vigente y, por este servicio, suelen cobrar entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble.
- Los honorarios de la gestoría. Normalmente, es la misma entidad la que facilita una gestoría para tramitar la operación y asegurarse de que se pagan los impuestos.
- El Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un impuesto de carácter autonómico y que, actualmente, son las entidades bancarias quienes abonan este gasto en la compraventa de una vivienda.
Pero, como decíamos, esto cambia y desde que el Tribunal Supremo consideró nulos (por abusivos) algunos gastos que hasta ahora pagaba el cliente, la entidad bancaria es la que debe pagar por los aranceles notariales, el registro, la gestoría o el IAJD. Y a ti, como cliente, solo te correspondería pagar el precio de la tasación de la vivienda. Por esa razón, actualmente el importe de la provisión de fondos es más bajo, ya que uno de los gastos más elevados, el IAJD, no repercuten al cliente.
¿Cuánto podría devolverte el banco?
El banco calcula al alza el valor de la provisión de fondos y, una vez abonadas las cantidades de los servicios señalados, el sobrante debe ser liquidado por parte de la entidad. El banco podría tardar varios meses en gestionar la liquidación de la provisión de fondos y el importe que te podría devolver dependerá de si el cálculo de la entidad fue ajustado o fue más elevado de lo que realmente has terminado pagando.
La entidad entregará las facturas y justificantes de todos los cargos realizados y liquidará el importe restante. Tú mismo serás quién debe revisar que el importe corresponda al sobrante y aceptar la liquidación para que el banco pueda ingresarlo de nuevo en tu cuenta. Este dinero te corresponde, por lo que la entidad en ningún caso podrá quedarse con el sobrante de la provisión de fondos.
Esperamos haberte sido de ayuda, si tienes cualquier duda ¡Consúltanos! En Inmobiliaria Ferrol 22 estaremos encantados de ayudarte. Nos leemos en el siguiente post 🙂
Hola
Buenas solo quería hacer una pregunta hace 1mes compré una vivienda de segunda mano por 93000 eu el banco como se sabe solo da el 80%de la hipoteca solo si podría saber más o menos cuánto me podría devolver de provisión de fondos muchas gracias
Buenos días Pablo,
Es difícil saber un importe aproximado de lo que te van a devolver porque para empezar depende de si te han hecho una provisión de fondo muy al alza o no. Cuando firmaste la compraventa y la hipoteca te habrán hecho un desglose de los pagos que ya están claros como son los impuestos (ITP o IVA) y el coste de la gestoría. De los que no se pueden determinar hasta que no hay que pagarlos (Notaría, Registro de la propiedad) te habrán hecho una estimación y una provisión por esos conceptos al alza, de ahí te devolverán algo, posiblemente entre un 10% y un 15%. Es decir, si por notaría y registro te han provisionado 1.500 € posiblemente te devuelvan entre 150 € y 200 €
Buenas tardes, me gustaría que me aclareis una duda. El verano pasado compré una vivienda de segunda mano por 75.000€, pagué de entrada el 20% que fueron 15.000€ los restantes 60.000€ saqué una hipoteca. El banco me cogió unos 7.500€ para provisión de fondos que dicho esto me dijeron que me devolverían el sobrante. Una vez resuelto todo me dicen que no ha sobrado nada, es esto así?? Tengo entendido que el banco debe de pagar la mitad por ley, es cierto? Y si me meto en abogados, valdrá la pena? Gracias y espero que me aclareis mi duda, Gracias!
Disculpa la tardanza Antonio,
Para empezar es raro que la provisión de fondos sea exactamente igual a los gastos que se han generado. Si ya tienes las escrituras originales estarán (o deberían estar) todos los gastos justificados. Lo normal es que las provisiones de fondos que se hacen sean algo superior a los gastos estimados.
Debes tener en cuenta estos gasto de la compraventa:
– Notaría. En Madrid por costumbre los paga íntegros el comprador, pero la Ley establece que los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor y al comprador los de la primera copia de las escrituras y demás copias. Has de mirar el contrato de arras que seguramente hicisteis para ver si hay una pacto en concreto sobre este punto.
– ITP. Impuesto de transmisiones patrimoniales. Es un porcentaje que varía según la comunidad autónoma. En Madrid, por ejemplo, es el 6% del valor de compra.
– Registro del Propiedad.
– Gestoría. Honorarios por la tramitación de la escritura de compraventa.
Todos los gastos han de estar documentados.
En cuanto a la hipoteca, tanto los impuestos como los gastos de Notaría y Registro corren a cargo del Banco. El único gasto que puedes haber tenido es el de la Tasación del inmueble.
¿Meterte en abogados?. Seguramente por el importe no te merezca la pena, yo primeramente pediría justificante de todos los pagos realizados. A partir de ahí, o si no los recibes acudiría o pondría una reclamación ante el defensor del cliente del banco.
Muchas gracias, y perdona la tardanza.
Hola.
Hemos comprado una vivienda de segunda mano en agosto del 2023.
De provisión de fondos aportamos 10.000€ aproximadamente y nos han devuelto 200€ cantidad que no concuerda con lo que nos habían comentado.
Querríamos saber si esa cantidad es correcta.
Gracias
Hola Andrea,
La gestoría tiene que mandaros justificante de todos los pagos que ha hecho: Notaría, Impuestos, Registro de la Propiedad y sus honorarios.
Normalmente si habéis recibido ya la escritura dentro de la misma, al final, venga todo lo pagado.
En el caso en que no los hayáis recibido, hablad con ellos y que os los envíen.
Un saludo
Buenas tardes. Estoy gestionando una hipoteca, y en cuanto al Registro como nadie m informó, los gastos estaban dentro de la provisión. Tras informarme y ver que puedo realizarlo como comprador, se lo he notificado a los asesores y me indican que no puedo, que como está dentro de la provisión, me lo cobran igualmente. ¿Es posible eliminar esos gastos de la provisión y realizar nosotros la gestión? Gracias.
Buenos días,
Lo normal cuando interviene un banco y su gestoría es que la tramitación íntegra de la inscripción en el Registro de la Propiedad la lleven ellos principalmente porque el banco tiene que garantizarse sí o sí la inscripción de la compraventa (previo pago de impuestos) para inscribir su hipoteca.
Poder se podría pero el banco no creo que lo permita en ningún momento.
Un saludo.
Desde diciembre de 2023 está aceptado que nos ingresen la previsión de fondos y aún estamos esperando… Podemos pedir indemnización o algo similar?
Lo normal es que una vez realizada la liquidación de la provisión de fondos os la ingresen en breve plazo. Deberíais contactar con la gestoría para ver qué ha sucedido pues no es una situación normal.
No creo (no estoy seguro) que haya derecho a indemnización lo que sí está claro es que el dinero debería estar en vuestra cuenta o a disposición vuestra (si es que tienen un cheque para vosotros y están esperando a qu acudáis a por las escrituras para dároslo).
Os aconsejo contactar con la gestoría.
Hola, me he comprado un piso de segunda mano y VPO, de 155600e.
La provisión de fondos me dicen que es 18000 e. Eso es normal??? Si por ser vpo en elche ( Alicante) es el 8%
Por qué se han subido tanto? Gracias ☺️
Buenas tardes Riz,
Perdona la tardanza. Si el impuesto es el 8% me parece que puede haber algún error en el cálculo como que no hayan contemplado la reducción existente en el impuesto.
Pide que te lo desglosen.
Gracias a ti y perdona la tardanza.