Los vicios ocultos de una casa pueden ser un verdadero problema si no se detectan a tiempo, por eso en el artículo de hoy te queremos contar con detalle qué son, cómo detectarlos y lo más importante, cómo reclamarlos.
¿Qué es un vicio oculto?
Los vicios ocultos son defectos en las propiedades inmobiliarias, que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. Según la doctrina jurisprudencial, se les conoce como vicios redhibitorios. La aparición de vicios ocultos demuestra que la casa no está en las condiciones que el vendedor había indicado antes de la compra. Afortunadamente, los compradores están amparados por el Código Civil para que puedan reclamar por vicios ocultos al vendedor, con independencia de que este fuera consciente de ellos o los desconociera por completo.
Para que surja la responsabilidad del vendedor por tales defectos ocultos han de concurrir los siguientes requisitos:
1º) El vicio ha de ser oculto; no debe tratarse de un defecto manifiesto o que se encuentre a la vista.
2º) El vicio ha de ser preexistente a la venta; el vicio ha de existir en el momento de perfeccionamiento del contrato, aunque el mismo salga a la luz con posterioridad a la celebración del mismo.
3º) El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto revista cierta gravedad, en tal medida que el comprador de haberlo conocido o bien no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.
4º) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal de 6 meses contados desde que se procedió a la entrega del objeto de la compraventa.
¿Qué vicios ocultos se pueden encontrar en una casa?
La lista de vicios ocultos es larga, pero la mayoría de ellos se engloban en estas categorías:
- Relacionados con el agua: defectos relacionados con humedades, filtraciones y goteras son los vicios ocultos más habituales. En general, se deben a una mala impermeabilización o a tuberías deterioradas. La gravedad de estos defectos varía según su origen, sin embargo, no pueden dejarse sin resolver ya que son problemas que se agravan rápidamente.
- Problemas con la cimentación: Las grietas y fisuras son los desperfectos que suelen aparecer con el paso del tiempo, generalmente como consecuencia de reformas inadecuadas, obras en edificios colindantes, etc. Sin embargo, en ocasiones se deben a que en el momento de la construcción se cimentó mal el edificio.
- Acabados defectuosos: suelos, pinturas y acabados interiores, ya sean abombamientos, descoloración, desprendimientos, etc. Se deben a una mala colocación de los materiales o a la baja calidad de estos. Y estos a su vez también pueden derivar de otros vicios ocultos, como las humedades, goteras y filtraciones.
- Mal comportamiento térmico-acústico: este tipo de problemas de ruido o de temperatura se deben a un aislamiento deficiente de la vivienda y las principales razones son la falta de tratamiento de puentes térmicos, el uso de materiales inadecuados, su mala colocación, etc.
- Mal funcionamiento del sistema eléctrico: ya sea en interruptores, luces o tomas de corriente, por una instalación defectuosa u obsoleta o por el uso de materiales inadecuados. Afortunadamente, estos vicios ocultos suelen ser los más sencillos de solventar.
¿Cómo detectar los vicios ocultos en una vivienda?
Detectar los vicios ocultos de una casa no es tarea fácil. Para evitar comprar una casa en malas condiciones es recomendable examinarla exhaustivamente. Para ello, cuando realmente estés interesado por una casa tienes varias opciones:
- Ir acompañado de un perito que acredite su perfecto estado: aunque parezca un servicio muy caro, puede ahorrarte grandes problemas en el futuro.
- Solicitar la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE): en este documento un técnico cualificado valora periódicamente si los elementos comunes del inmueble (fachada, azotea, instalaciones de saneamiento o fontanería, por ejemplo) cumplen con todos los requisitos de seguridad que indica la ley.
- Preguntar a los vecinos: para tener un mayor conocimiento sobre la casa que quieres comprar puedes preguntarles a ellos para saber si estuvo habitada anteriormente, en qué condiciones o si hay alguna anomalía del edificio.
- Solicitar al dueño que firme un contrato por vicios ocultos: como comprador, antes de realizar la compra, puedes solicitar al dueño que acredite a través de un contrato que la casa se encuentra en perfecto estado. Este contrato te será de mucha utilidad si hay algún vicio oculto y debes reclamárselo al comprador en el futuro.
¿Cómo reclamarlos?
Si aun habiendo revisado la vivienda, los vicios ocultos aparecieran, no te preocupes, que también tiene solución. Según la gravedad, tendrás que llevar a cabo una de estas dos acciones:
- Acción redhibitoria: si el vicio oculto hace imposible la habitabilidad de la vivienda, puedes cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso del pago, incluyendo los gastos de comprar la casa. Si además demuestras que el vendedor obró de mala fe porque conocía de antemano los defectos ocultos de la casa, tendrás derecho a reclamarle una indemnización por los daños y perjuicios que te ha ocasionado.
- Acción quanti minoris: si el vicio oculto es significativo, pero no impide la habitabilidad, puedes reclamar al vendedor una rebaja del precio pagado en proporción al coste que supondrá, según los peritos, la reparación.
El plazo para efectuar cualquiera de estas dos acciones es de seis meses en las viviendas de segunda mano, contado desde la fecha en la que se hizo entrega del inmueble, y hasta de dos años en las viviendas nuevas. El procedimiento a seguir es el siguiente:
- Tienes que valorar la naturaleza del daño y si el origen está en algún defecto de la construcción o en un uso inadecuado. Para ello es necesario solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto o arquitecto técnico, que además se encargará de cuantificar el coste de la reparación.
- Debes notificar al vendedor por escrito los defectos ocultos detectados y los daños que ocasionan, indicando la fecha del contrato y el plazo establecido para solucionarlos. De este modo, si el vendedor asume su responsabilidad tal y como le corresponde, el problema podrá solventarse de la manera más rápida y económica.
- Si por el contrario, el vendedor no se quiere hacer cargo, deberás acudir a la oficina de mediación, es decir, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu provincia. Este consistorio mediará entre ambas partes para que no sea necesario llegar a juicio.
- Si aun así no llegáis a un acuerdo, el siguiente paso será iniciar un proceso judicial. Llegados a este punto, será decisivo haber reunido pruebas que acrediten que el vicio oculto existía antes de que tú adquirieras la propiedad, así como los daños que te está ocasionando, para conseguir que, finalmente, sea el vendedor el que se responsabilice de ellos.
¿Y si los vicios ocultos sobrepasan los 6 meses?
Hay vicios ocultos que aparecen pasado el plazo que establece el Código Civil para su reclamación. Si te encontraras en un caso similar, tienes que echar mano de la póliza de responsabilidad civil, que son los seguros que cubren parcial o totalmente la reparación de estos defectos. El tiempo de validez de estos seguros depende del tipo de vicio oculto que tengas que solventar.
- Para los defectos en elementos estructurales (cimentación, forjados, muros de carga…), tienen una validez de diez años y cubren el 100% del daño ocasionado a la vivienda.
- En los problemas de las instalaciones que afectan a la habitabilidad de la vivienda, la validez es de tres años, pero el seguro solo se hace cargo del 30% del coste de la reparación.
- Para los desperfectos en acabados, la validez del seguro se reduce a un año y solo cubre el 5% del coste.
Asimismo, si se sobrepasan los seis meses que establece el Código Civil para reclamar por vicios ocultos, aún es posible llevar a juicio al comprador, pero el procedimiento ya no se abrirá por vicios ocultos, sino por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa.
Esperamos haberte sido de ayuda y si tienes cualquier duda ¡Consúltanos! En Inmobiliaria Ferrol estaremos encantados de ayudarte.
¡Nos leemos en el próximo post!